계약 도장 찍기 전,
깡통전세 위험 3분만에 확인하세요
등기부등본 속 근저당권, 전세가율만 알면 위험한 집인지 바로 알 수 있어요. 정부 공식 데이터와 계산 기준을 바탕으로 만든 무료 위험도 스캐너입니다.
이 계산기는 정부가 안내하는 '전세가율'과 '선순위 권리 비교' 기준을 활용한 자가진단 도구입니다. 실제 계약 전에는 반드시 등기부등본 원본을 직접 열람하고, 필요시 HUG 안심전세앱이나 전문가 상담을 함께 받아보세요.
📋 목차
🛡️ 전세사기 위험 등기, 왜 미리 확인해야 할까요?
전세사기 피해자는 2026년 누적 3만 8천 명을 넘어섰고, 그중 약 75%가 20~30대 청년층입니다. 대부분의 피해는 계약 전에 등기부등본만 제대로 확인했어도 막을 수 있었던 경우가 많아요. 이 도구는 정부가 공개하는 기준과 공공 조회 서비스를 활용해서, 계약 전에 위험 신호를 스스로 점검할 수 있도록 돕습니다.
🚨 이런 경우 특히 주의하세요
- 보증금 3억원 이하의 다세대·다가구·오피스텔 전세 계약
- 집주인이 여러 채를 소유한 '갭투자형' 임대인
- 시세보다 지나치게 높은 전세가를 제시하는 매물
- 등기부등본에 근저당권이 이미 잡혀 있는 집
📄 등기부등본에서 꼭 봐야 할 위험 신호
등기부등본은 표제부·갑구·을구 세 부분으로 나뉘어요. 각각 무엇을 확인해야 하는지 정리했습니다.
| 구분 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 표제부 | 건물의 주소, 면적, 구조가 계약서와 일치하는지 |
| 갑구 | 소유자 정보, 압류·가압류·가등기 등 소유권 제한 사항 |
| 을구 | 근저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리(대출 담보 등) |
- 갑구에 압류·가압류·경매개시결정 등이 기재되어 있다면 즉시 계약을 재검토하세요
- 을구에 근저당권 금액이 시세의 상당 부분을 차지한다면 위험 신호입니다
- 소유자가 최근에 바뀌었다면(단기간 명의 변경) 갭투자 여부를 의심해보세요
- 공동담보목록이 여러 채로 묶여 있다면 다른 물건의 문제가 내 보증금에도 영향을 줄 수 있어요
💡 등기부등본은 계약 직전, 잔금일, 전입신고 직후 세 번 확인하는 게 안전해요. 계약서에 도장 찍기 직전까지 소유자가 근저당을 추가로 설정하는 경우도 있기 때문입니다. HUG 안심전세앱을 이용하면 열람 시 2년 6개월간 등기변동사항을 무료로 알림 받을 수 있어요.
🧮 깡통전세 계산법 (전세가율 이해하기)
가장 많이 쓰이는 위험 판단 기준은 전세가율이에요. 계산법은 아주 간단합니다.
전세가율(%) = (전세보증금 ÷ 매매시세) × 100
| 전세가율 | 위험도 | 의미 |
|---|---|---|
| 70% 미만 | 안전 | 집값 하락해도 보증금 회수 가능성 높음 |
| 70~80% | 주의 | 시세 하락 시 위험해질 수 있음 |
| 80% 이상 | 위험 | 깡통전세 가능성 높음, 신중히 검토 |
여기에 선순위 채권(근저당권 등)까지 더해서 비교하면 더 정확해요. 근저당권 설정액과 내 전세보증금을 합친 금액이 매매시세를 넘어선다면, 집이 경매로 넘어갈 경우 내 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.
💡 시세는 어디서 확인하나요?
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 (rt.molit.go.kr)에서 인근 유사 매물 거래가 확인
- KB부동산 시세, 한국부동산원 시세 정보 활용
- 신축 빌라·다세대는 시세 확인이 어려우므로 특히 주의
🔗 공식 조회 사이트 바로가기
아래는 실제 정부·공공기관이 운영하는 조회 서비스입니다. 계약 전 반드시 직접 확인하세요.
💡 임대인 세금 체납 여부 확인은 홈택스·위택스에서도 가능해요. 단, 임대인 동의가 필요한 경우가 많으니 계약 전 공인중개사를 통해 '미납국세 열람 동의서'를 요청하세요.
🚀 2026년 안심전세앱 개편 — 뭐가 달라지나요?
정부는 2026년 3월 '전세사기 방지 대책'을 발표하고, 2026년 9월부터 안심전세앱을 대대적으로 개편합니다. 기존에는 여러 관공서를 따로 방문해야 했던 정보들을 앱 하나에서 통합 확인할 수 있게 돼요.
- 주택 위험도 진단: 시세 대비 선순위 보증금 비교, 불법 건축물 여부를 '안전·주의·위험'으로 표시
- 임대인 위험도 진단: 전세보증 가입 가능 여부, 세금 체납, 대출 연체 여부 종합 분석
- 다가구주택까지 대상 확대: 기존 아파트 위주에서 다가구주택으로 서비스 범위 확장
- 공인중개사 설명 의무화: 중개사가 통합정보를 직접 조회 후 설명해야 함
⚠️ 주의: 2026년 9월 서비스 개시 예정이며, 이후 다방·직방·KB부동산 등 민간 플랫폼으로도 순차 확대될 계획입니다. 서비스 일정은 변경될 수 있으니 HUG 공식 발표를 확인하세요.
✅ 계약 전 필수 체크리스트
등기부등본 열람 (계약 직전 최신본)
갑구·을구 확인, 근저당권·가압류 여부 체크
건축물대장 확인
불법 건축물 여부, 실제 용도가 주거용인지 확인
전세가율 계산 및 시세 확인
이 페이지 상단 계산기로 위험도 진단
임대인 신분증·등기부등본 소유자 일치 확인
대리인 계약이라면 위임장·인감증명서 꼼꼼히 확인
전입신고 + 확정일자는 계약 당일 바로
대항력·우선변제권 확보를 위해 미루지 마세요
전세보증금반환보증 가입
HUG·HF·SGI 등 보증상품 가입으로 이중 안전장치 마련
🆘 이미 피해를 입었다면?
전세사기 피해가 의심된다면 바로 아래 절차를 따르세요.
- 전세사기피해자법에 따른 피해자 인정 신청 (전세사기피해지원센터)
- 임차권등기명령 신청으로 대항력 유지
- 보증보험 가입자는 HUG에 이행청구 신청
- 경찰서에 사기죄로 형사 고소 진행
❓ 자주 묻는 질문
🛡️ "계약서에 도장 찍기 전, 3분만 투자하세요"
몇 만원 아끼려다 몇 천만원을 잃을 수 있습니다.
등기부등본 열람은 단돈 700원, 그러나 그 안에 내 보증금의 운명이 담겨 있어요.
📞 문의 및 상담
평일 09:00~18:00
안심전세앱 상담
무료 법률상담
※ 본 도구는 공공데이터 및 정부 발표 기준을 참고한 자가진단 계산기이며, 법적 효력이 있는 감정 결과가 아닙니다.
※ 정확한 위험 판단은 반드시 등기부등본 원본 확인 및 HUG 안심전세앱, 전문가 상담을 통해 진행하세요.
※ 안심전세앱 개편 일정 등은 정부 발표에 따라 변경될 수 있습니다.
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